연봉·나이 같은데, 대출가능액 두배차 난다고? > 공지사항

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3분기 생애최초 주택구입자 LTV·DSR 동시 완화
같은 20대 연봉 3천이어도 직종별 장래소득 격차
관리자 7479만원, 서비스 종사자 3726만원 계산
은행 현장서 혼란 예상…현장 활용 적을 수도  

[이데일리 김정현 기자] 음식점에서 서빙 업무를 하는 20대 초반 직장인 A씨는 주택담보대출을 받기 위해 은행을 찾았으나 생각보다 대출한도가 낮아 실망한 채 발길을 돌려야 했다. A씨가 서비스종사자로 분류돼 장래소득이 현 소득 대비 24.2%밖에 높게 추산되지 않았기 때문이다.

반면 소매업체에서 음식료품을 판매하는 동갑내기 친구 B씨가 연소득 대비 60% 넘는 장래소득을 인정받았다. 이 이야기를 들은 A씨는 속이 상해 밤잠을 이룰 수 없었다.

이는 3분기 중 시행될 예정인 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화에 따라 예상되는 시나리오다. 생애 최초 주택구입자들을 대상으로 LTV와 DSR을 동시에 완화하면서 청년들의 주택 구입 기대감이 커지는 가운데, 직종에 따라 대출한도가 천차만별일 것으로 보여 혼란이 있을 것으로 보인다.

20일 금융권에 따르면 금융당국은 오는 3분기부터 생애최초 주택 구입자에 대해서는 주택 소재 지역 및 가격, 본인 소득에 관계없이 LTV 상한을 80%까지(최대한도 6억원) 적용하는 은행업감독규정 등을 개정·시행한다. 아울러 DSR에 생애주기에 걸친 장래소득을 반영하도록 ‘금융권 모범규준을 개정·시행한다.

이에 따라 30년 만기 주담대를 받는다고 할 때 20대 초반(20~24세)은 현재 대비 51.6% 많은 연봉을 받는다고 가정해 DSR 규제를 적용받게 된다. 연봉이 3000만원이라면 4548만원을 받는 것으로 계산되는 셈이다. 20대 후반(25~29세)은 31.4%, 30대 초반(30~34세)은 17.7%, 30대 후반(35~39세)은 6.8% 높은 연봉으로 계산된다고 금융당국은 설명한다.

그러나 실제 청년들이 은행을 찾으면 예상과 다른 상황이 펼쳐질 가능성이 높다. 직종에 따라 미래소득 반영률이 천차만별이어서다. 같은 20대 초반이어도 ‘관리자’로 분류된다면 현 소득보다 149.3% 많은 것으로 계산된다. 똑같이 3000만원을 받더라도 이 경우 7479만원을 받는 것으로 계산된다는 뜻이다.

반면 ‘서비스 종사자’로 분류될 경우 현 소득보다 24.2% 많은 것으로 간주한다. 연봉을 3000만원 받는다면 장래소득 반영 연봉은 3726만원에 불과하다.

그밖에 사무 종사자의 경우 소득이 61.5% 높은 것으로 계산되고, △판매 종사자 64.7% △전문가 및 관련종사자 59.1% △기능원 및 관련 기능 종사자 29.2% △단순노무 종사자 24.2% △농림어업 숙련 종사자 21.9% △장치기계 조작 및 조립 종사자 20.1% 순이다.

문제는 이같은 직업분류 기준을 곧바로 인식하기는 쉽지 않다는 것이다. 가령 음식점에서 서빙 업무를 하면 서비스 종사자로 분류돼 장래소득 인정비율이 24.2%에 불과하지만 음식료품 판매 업무는 판매 종사자이기 때문에 64.7%로 크게 높아진다. 음식업 운영부서 관리자는 관리자로 분류돼 149.3% 늘어난다. 특히 경우에 따라 본인의 직업이 소속된 직종을 구분하는 것도 어려울 수 있어 차주들은 실제 은행을 찾아야 정확한 장래소득을 확인할 수 있을 것으로 보인다.

은행들도 대출한도를 설정하는 과정에서 산출공식에 따른 장래소득에 의구심을 가질 가능성도 있어 보인다. 기존에도 금융당국이 DSR 산정시 장래소득을 고려할 수 있도록 했지만 현장에서 활용하는 경우가 많지 않았던 것으로 알려졌다. 은행권 관계자는 “DSR 산출시 장래소득 반영과 관련해 당국에서 명확한 가이드라인을 아직 공지하지 않았다”고 전했다.